¿Como reclamar los gastos hipotecarios?

¿Qué son los gastos hipotecarios?

Los gastos hipotecarios son una cláusula de la escritura del préstamo hipotecario.

Esta cláusula impone a los prestatarios unilateralmente el pago de los gastos notariales, registrales, preparatorios e impuestos que se ocasionan con motivo del otorgamiento de una escritura pública de hipoteca.

Los prestatarios han de saber que, al igual que sucede con las cláusulas suelo, este tipo de cláusulas existen prácticamente en la totalidad de las escrituras de préstamo hipotecario de nuestro país.

¿Qué gastos podemos reclamar?

Podemos reclamar la devolución de los importes asociados a los siguientes conceptos:

  • Gastos de Notario por la escritura en la que se documenta el préstamo hipotecario. Suele representar entre el 0,1% y el 0,5% de la responsabilidad hipotecaria, más coste por hoja de las escrituras.
  • Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad. No suele superar el 0,2%.
  • Gastos de Gestoría para la tramitación del préstamo hipotecario. Este gastos suele oscilar entre 400 euros.
  • Gastos de Tasación. Se pueden recuperar los gastos de tasación de la vivienda si el banco impuso los servicios de una empresa para tasar el inmueble.
  • Asimismo, también podemos reclamar la devolución de la comisión de apertura, que puede suponer el 1% del total del préstamo.

¿Quiénes pueden reclamar?

Los gastos de formalización de hipoteca pueden ser reclamados por cualquier prestatario, tanto si la hipoteca esta activa, como si la hipoteca esta ya cancelada o ha sufrido novaciones o incluso si te has subrogado, dado que los gastos de formalización de la hipoteca los asumiste igualmente tú, no existiendo caducidad para su reclamación.

¿Cuál es la forma de proceder si la escritura de préstamo hipotecario contiene la cláusula de los gastos hipotecarios?

El primer trámite en este proceso sería realizar una reclamación extrajudicial ante el Servicio de Atención al Cliente y/o al defensor del Cliente de la entidad que concedió la hipoteca. La entidad tiene un plazo de dos meses para dar una respuesta al cliente.

En caso de negativa o falta de respuesta, se deberá por la vía judicial presentar una demanda en el Juzgado.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

Respecto al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IADJ), este impuesto que grava la constitución de la hipoteca supone el grueso de los gastos para la formalización de un préstamo hipotecario, dado que supone alrededor del 75% de la cifra total y, además, es el gasto hipotecario que más discrepancias ha generado.

Con el fin de acabar con estas discrepancias, el Tribunal supremo en su sentencia del 28 de febrero de 2018 aclara que el impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) correrán a cargo de los prestatarios, posicionándose así a favor de la banca. No obstante, con un matiz: por el timbre de los documentos notariales, el impuesto correspondiente a la matriz se abonará por partes iguales entre prestamista y prestatario, y el correspondiente a las copias, por quien las solicite, dice el Tribunal Supremo.

Cabe remarcar que el único gasto que ha cuestionado el Tribunal Supremo en su sentencia es el impuesto de AJD. Esta sentencia NO pone en cuestión el resto de gastos reclamables, que ya fueron declarados nulos por este mismo Tribunal el 23 de diciembre de 2016.

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